Cena transakcyjna nieruchomości a wartość nieruchomości

43
0
Udostępnij:

Pojęcie wartości rynkowej, odtworzeniowej i katastralnej nieruchomości

Na rynku nieruchomości funkcjonuje kilka definicji określających cenę oraz wartość nieruchomości.

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. art. 151 o gospodarce nieruchomościami, wśród wartości nieruchomości możemy wyróżnić wartość:

  • wartość rynkowa nieruchomości,
  • wartość odtworzeniowa nieruchomości,
  • wartość katastralna nieruchomości.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości”.

Określenia wartości rynkowej, odtworzeniowej czy katastralnej dokonuje rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny nieruchomości.

Cena transakcyjna nieruchomości a cena ofertowa

Podstawą do ustalenia ceny nieruchomości jest wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wśród cen nieruchomości, podobnie jak w wśród wartości nieruchomości, wyróżnia się kilka rodzajów, a mianowicie: cenę ofertową, cenę oferowaną oraz cenę transakcyjną.

Cena transakcyjna nieruchomości to wiarygodna i rzeczywista cena nieruchomości sprzedanej-zbytej, pochodząca z najbardziej wiarygodnego źródła, jakim jest akt notarialny.

Cenę ofertową nieruchomości określa najczęściej zbywający, właściciel nieruchomości, korzystając przy tym z pomocy rzeczoznawcy majątkowego. Cena ofertowa jest najczęściej pochodną cen funkcjonujących na rynku nieruchomości, popytu, stanu technicznego nieruchomości oraz lokalizacji danej nieruchomości.

Cena oferowana to cena, jaką nabywca nieruchomości oferuje zbywającemu.

Ceny transakcyjne nieruchomości różnią się od cen nieruchomości oferowanych na rynku nieruchomościami. Różnica pomiędzy ceną ofertową a ceną transakcyjną jest wynikiem przeprowadzonych negocjacji. Szacuje się, że zniżka negocjacyjna może wynieść nawet 5%.

Znajomość cen transakcyjnych jest bardzo istotna przy podejmowaniu przez inwestorów decyzji o opłacalności inwestycji.

Przeczytaj: Na czym polega wycena nieruchomości?

Rejestr cen i wartości nieruchomości

Ceny transakcyjne nieruchomości, te zawarte w aktach notarialnych, jak również wartości nieruchomości ujęte w określonych przez rzeczoznawców majątkowych operatach, których wyciągi przekazywane są do ewidencji gruntów i budynków, są gromadzone i odnotowywane przez starostę w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN).

Obowiązek gromadzenia w/w danych przez starostów wynika z zapisów Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, § 74. 1.

Ceny transakcyjne nieruchomości zgromadzone przez starostę w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości są wykorzystywane m.in. przez rzeczoznawców majątkowych do wyceny nieruchomości.

Badania rynku nieruchomości

Ceny transakcyjne nieruchomości, stawki czynszu oraz częstotliwość obrotu nieruchomościami, jako elementy rynku nieruchomości są poddawane okresowym badaniom prowadzonym przez Ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. (Art. 173 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Na podstawie w/w badań, Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, co najmniej raz w roku opracowuje analizy i zestawienia charakteryzujące rynek nieruchomości.

Analizy i zestawienia cen transakcyjnych są udostępniane na stronach internetowych urzędu obsługującego ministra. Wyniki badań rynku nieruchomości są wykorzystywane m.in. w polityce mieszkaniowej państwa.

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  2. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

Foto: Fotolia

 

Udostępnij: