Co obniża wartość rynkową nieruchomości?

707
0
Udostępnij:

Pojęcie wartości rynkowej nieruchomości wprowadza art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z jego treścią wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży, zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Czynniki wpływające na obniżenie wartości nieruchomości

Wartość rynkowa nieruchomości: działki gruntowej, domku jednorodzinnego czy mieszkania zależna jest od wielu czynników.

Do najbardziej istotnych czynników wpływających na wartość nieruchomości należy zaliczyć:

  1. Stan prawny nieruchomości, określany przez takie dokumenty, jak:
    – księga wieczysta,
    – wypis i wyrys z rejestru gruntów,
  2. Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
  3. Warunki zabudowy.
  4. Rejestr zabytków.
  5. Rozkład wewnętrzny nieruchomości.
  6. Lokalizacja.
  7. Wysokość czynszu.
  8. Stan nieruchomości – rynek wtórny czy pierwotny.

Przeczytaj: Wartość rynkowa nieruchomości

Stan prawny nieruchomości

Każdy zainteresowany nabyciem nieruchomości powinien zapoznać się z treścią księgi wieczystej nieruchomości, a w szczególności z wpisami ujętymi w działach II, III i IV księgi wieczystej.

Analizując wpis działu II księgi wieczystej dowiemy się czy nieruchomość stanowi własność czy użytkowanie wieczyste. Jeżeli z księgi wieczystej wynika, że nieruchomość jest własnością, to również należy sprawdzić, czy właścicielem jest jedna osoba czy też nieruchomość stanowi współwłasność. Zawsze nieruchomość o statusie ”własność” na rynku nieruchomości osiągnie wartość wyższą od nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym. Podobnie, obniżeniem wartości skutkuje zbywanie nieruchomości stanowiącej współwłasność (będąca własnością kilku osób).

Dział III księgi wieczystej jest działem, w którym wpisywane są prawa, roszczenia i ograniczenia oraz ostrzeżenia. Natomiast w dziale IV księgi wieczystej wpisywane są informacje dotyczące hipoteki.

W przypadku ujawnienia wpisów w wymienionych działach, do czynności nabycia nieruchomości należy podejść zachowując szczególną ostrożność. W sytuacji, gdy mamy jakiekolwiek wątpliwości, co do ryzyka nabycia nieruchomości, powinniśmy zasięgnąć opinii prawnika. Jeżeli nieruchomość, jest obciążona hipoteką, a kupujący, mimo to jest zdecydowany ją nabyć, to ostateczna cena takiej nieruchomości powinna być znacząco niższa.

Wartość nieruchomości jest również zależna od ujawnionych w księdze wieczystej praw rzeczowych i osobistych oraz roszczeń, takich jak prawo najmu, prawo odkupu czy prawo dożywocia. To ostatnie, czyli prawo dożywocia, może kupującemu nieruchomość przysporzyć wiele problemów. Świadome nabycie nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, powinno zawsze skutkować obniżeniem wartości nieruchomości.

Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem prawa miejscowego przyjmowanym uchwałą rady gminy. MPZP określa przede wszystkim przeznaczenie nieruchomości, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu.

Lokalizacja oraz warunki zabudowy każdej nowobudowanej nieruchomość muszą być zgodne z wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wartość nieruchomości, szczególnie działki budowlanej, jest zależna nie tylko od jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale również przeznaczenia gruntów sąsiadujących z tą nieruchomością.

W sytuacji, gdy nieruchomości zbywane przylegają do nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inwestycyjne, np. budowę fabryki bądź na cele infrastruktury technicznej – obejmującej budowę linii wysokiego napięcia, gazociągu czy innej inwestycji liniowej, wartość takiej nieruchomości powinna być obniżona.

Zapewne bardziej atrakcyjną, a zarazem droższą, będzie nieruchomość położona tuż przy lesie, czy parku, z dala od hałasu, aniżeli ta położona w bezpośrednim sąsiedztwie linii wysokiego napięcia, czy rurociągów transportujących płyny różnego przeznaczenia.

Wśród nieruchomości oferowanych na rynku nieruchomości możemy spotkać również nieruchomości nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Budowa domu na takich gruntach jest możliwa po uzyskaniu przez właściciela takiej nieruchomości decyzji wójta gminy o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Już sam fakt konieczności uzyskania przez przyszłego nabywcę decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zniechęca przyszłego nabywcę, a gdy już zdecyduje się nabyć tę nieruchomość, zmierza do obniżenia wartości nieruchomości.

Zatem, nabywając nieruchomość powinniśmy sprawdzić nie tylko przeznaczenie nieruchomości nabywanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale również nieruchomości położone w jej otoczeniu.

Z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można się zapoznać osobiście w gminie, w wydziale planowania bądź korespondencyjnie, poprzez złożenie wniosku o wydanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy. We wniosku o wydanie opinii na jakie cele w MPZP przeznaczona jest dana nieruchomość należy wskazać numer działki, której dotyczy opinia. Gmina wydaje opinie w zakresie przeznaczenia nieruchomości po uiszczeniu stosownej opłaty.

Przeczytaj: Co wpływa na wartość rynkową nieruchomości?

Warunki zabudowy

Może się zdarzyć, że gmina nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji, nabywając nieruchomość, np. w celach budowy domu, musimy sprawdzić czy dla nabywanej działki wydana jest ważna decyzja o warunkach zabudowy.

Jeżeli nieruchomość, która zamierzamy nabyć na cele budowlane nie jest objęta MPZP, jak również nie posiada ważnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, powinniśmy sprawdzić w gminie możliwość budowy domu na przedmiotowej działce i jednocześnie skutecznie dążyć do obniżenia wartości nieruchomości.

Wartość nieruchomości o nieokreślonym przeznaczeniu powinna być znacznie niższa od tej, objętej MPZP, jak również od tej, która posiada aktualną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Rejestr zabytków

Na istotne zmniejszenie wartości nieruchomości może mieć informacja o ujęciu nieruchomości, bądź nie, w rejestrze zabytków prowadzonym przez konserwatora zabytków. Ochrona konserwatorska nieruchomości wprowadza bowiem znaczne ograniczenia w wykonywaniu prawa własności.

Może się okazać, że nabyliśmy nieruchomość, na której nie będziemy mogli przeprowadzić istotnych remontów bądź wybudować budynku.

Rozkład wewnętrzny nieruchomości

Wartość nieruchomości znacznie spada, gdy nieruchomość położona na wyższej kondygnacji nie posiada możliwości korzystania z windy, nie posiada balkonu, czy też tarasu.

Na obniżenie wartości nieruchomości może mieć wpływ rozmieszczenia poszczególnych izb. Zapewne nieruchomość o izbach przechodnych, nieposiadających osobnych wejść będzie miała niższą wartość od tej nieruchomości, w której każda z izb ma osobne wejście.

Lokalizacja

Istotny wpływ na wartość nieruchomości będzie miało jej położenie względem miejsca naszej pracy, przedszkola czy szkoły bądź ośrodka zdrowia.

Im dalej od wymienionych obiektów, tym wartość nieruchomości powinna być niższa. Przy czym, niedogodności te mogą być po części niwelowane dobrą komunikacją, np. położenie nieruchomości w pobliżu metra, kolejki podmiejskiej, czy tramwaju.

Wysokość czynszu

Istotny wpływa na wartość nieruchomości ma wysokość czynszu. Wysoki czynsz może znacznie wpłynąć na obniżenie wartości nieruchomości.

Stan nieruchomości

Wartość nieruchomości zależy od tego czy nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego czy też pierwotnego. Jeżeli nabywamy nieruchomość – mieszkanie z rynku wtórnego bywa, że po nabyciu mieszkania będziemy musieli przeprowadzić w nim gruntowny remont.

Natomiast kupując mieszkanie w stanie deweloperskim, musimy liczyć się z istotnymi kosztami przystosowania mieszkania do naszych potrzeb. W przypadku wyższych kosztów remontu nad kosztami dostosowania mieszkania deweloperskiego do potrzeb własnych, możemy mówić o konieczności obniżenia wartości mieszkania pochodzącego z rynku wtórnego.

Oczywiście, wymienione wyżej czynniki wpływające na obniżenie wartości nieruchomości, nie stanowią zamkniętego katalogu. Zawsze, gdy trudno jest nam zweryfikować czy podana przez zbywającego wartość nieruchomości jest wartością rynkową, czy też według naszej oceny powinna być niższa, możemy skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, szczególnie, gdy na nabycie nieruchomości niezbędne będą środki bankowe.

Przeczytaj: Rzeczoznawca majątkowy – kim jest i czym się zajmuje?

Listę rzeczoznawców majątkowych znajdziemy na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa: LINK.

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2016.2147, Tekst jednolity z późn. zm.).
  2. Rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Foto: Fotolia

Udostępnij: