Co powinien zawierać operat szacunkowy?

1208
0
Udostępnij:
Co powinien zawierać operat szacunkowy?
Głosów: 1 (śr. 5)

Operat szacunkowy jest dokumentem tworzonym na potrzeby wyceny nieruchomości.

Wycenę nieruchomości przeprowadza rzeczoznawca majątkowy w postępowaniu, którego wynikiem jest określenie wartości nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości.

Dla jakich celów sporządzany jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego jest tworzony na potrzeby m.in.:

  • określenia wartości nieruchomości dla celów ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości,
  • określenia wartości nieruchomości w celu zbywania oraz nabywania nieruchomości,
  • określenia wartości nieruchomości w celu ustalenia wysokości podatku od nieruchomości (w przyszłości podatku katastralnego),
  • określenia wartości nieruchomości w celu określenia wysokości czynszu w zakresie najmu nieruchomości,
  • określenia wartości nieruchomości w celu ustalenia wysokości czynszu w zakresie służebności przesyłu,
  • określenia wartości nieruchomości w celu uzyskania kredytu hipotecznego w banku.

Przeczytaj: Co to jest operat szacunkowy nieruchomości?

Zawartość operatu szacunkowego

Sposób sporządzania operatu szacunkowego oraz jego formę i treść określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Informacje zawarte w tym Rozporządzeniu nakazują rzeczoznawcy majątkowemu zachowanie określonej formy i treści operatu szacunkowego ze szczególnym uwzględnieniem następujących jego elementów:

a. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny.

Przedmiot i zakres wyceny nieruchomości powinien być opisany zgodnie z dokumentacją podstawową prowadzoną dla nieruchomości, a więc poprzez określenie:

  • rodzaju nieruchomości,
  • numeru księgi wieczystej nieruchomości,
  • wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej.

Natomiast zakres wyceny powinien określać takie informacje, jak:

  • rodzaj prawa, którego przedmiotem jest nieruchomość podlegająca wycenie,
  • dokładne określenie części nieruchomości bądź to budynkowej bądź gruntowej, której dotyczy wycena,
  • określenie praw i części nieruchomości, których wycena nie dotyczy.

b. Określenie celu wyceny.

Określenie celu wyceny nieruchomości to wskazanie, dla jakich celów operat zostaje sporządzony i dla jakich celów tylko i wyłącznie może być wykorzystany. Cel wykorzystania operatu szacunkowego powinien być bardzo wyraźnie określony np. poprzez określenie wartości nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności w celu jej zbycia (gruntowej, budynkowej, lokalu) w ramach przetargu nieograniczonego.

Rzeczoznawca majątkowy powinien również wskazać, w jaki sposób określona przez niego cena nieruchomości może zostać wykorzystana przez zleceniodawcę wyceny. Np. wskazana w operacie cena nieruchomości będzie stanowiła podstawę do określenia przez właściciela nieruchomości, ceny wywoławczej nieruchomości.

c. Podstawa formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości.

Podstawę formalną wyceny nieruchomości stanowi najczęściej umowa zawarta pomiędzy rzeczoznawcą majątkowym a zleceniodawcą bądź postanowienie sądu lub innego organu posiadającego takie prawo.

Rzeczoznawca majątkowy przystępując do wyceny nieruchomości zobowiązany jest do szczegółowej analizy dokumentów określających nieruchomość.

W celu rzetelnego opisu nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy pozyskuje w urzędach dokumenty określające nieruchomość takie, jak:

  • odpis księgi wieczystej,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej,
  • miejscowy plan zagospodarowania terenu,
  • kataster uzbrojenia terenu,
  • państwowy rejestr zabytków,
  • protokół z oględzin nieruchomości.

d. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca określa następujące daty:

  • datę sporządzenia wyceny nieruchomości,
  • datę dokonania oględzin nieruchomości,
  • datę, na którą określono wartość przedmiotu wyceny,
  • datę, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny.

e. Opis stanu nieruchomości.

W części dotyczącej opisu stanu nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy podaje szczegółową charakterystykę nieruchomości oraz określa jej stan prawny.

Opisując nieruchomość rzeczoznawca podaje jej dokładny adres administracyjny, dane właściciela nieruchomości oraz jego adres. Opis nieruchomości powinien jasno wskazywać na stan nieruchomości na dzień wyceny, typ, rodzaj oraz sposób użytkowania nieruchomości.

f. Wskazanie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy, a w przypadku jego braku przeznaczenie ujęte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

g. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Rzeczoznawca majątkowy posiadając prawo dostępu do danych dotyczących obrotu nieruchomościami może poprzez ich analizę określić istniejący w regionie popyt i podaż nieruchomości, możliwości ustanawiania hipoteki, jak również rodzaj kredytów i ich oprocentowanie.

h. Wskazanie w operacie szacunkowym rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania.

i. Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Obliczenia w zakresie określenia wartości nieruchomości muszą być przedstawione przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób jasny, przejrzysty i zrozumiały. Podana wartość oszacowania nieruchomości powinna być zapisana cyframi oraz słownie. Kwotę wartości nieruchomości określa się w pełnych złotych.

Przeczytaj: Aktualizacja operatu szacunkowego nieruchomości

Dokumenty dołączane do operatu szacunkowego

Do operatu szacunkowego powinny zostać dołączone dokumenty wymienione w operacie, ze szczególnym uwzględnieniem:

  • wypisu z rejestru gruntów,
  • wyrysu z mapy ewidencyjnej nieruchomości,
  • odpisu z KW,
  • inwentaryzacja lub dokumentacja nieruchomości,
  • protokół z oględzin nieruchomości.

Zamieszczone w operacie dokumenty poświadcza się „za zgodność z oryginałem”.

Klauzule zamieszczane w operacie szacunkowym

W operacie szacunkowym zamieszcza się również stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości m.in. takie, jak:

  1. Klauzula o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami rzeczoznawcy majątkowego.
  2. Wartość rynkowa, a data wyceny nieruchomości.
  3. Zakres i możliwości wykorzystania wyników określonych w operacie szacunkowym.
  4. Klauzula o poufności wyników.
  5. Warunki wykorzystania wyniku szacowanej nieruchomości wyłącznie z celem opracowania.

Rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy podpisując go imieniem i nazwiskiem. Na stronie (pierwszej) tytułowej operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy umieszcza pieczęć z numerem rzeczoznawcy, nadanym mu przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa.

Jeżeli operat szacunkowy sporządza kilku rzeczoznawców majątkowych, podpisują go wszyscy sporządzający ten dokument rzeczoznawcy majątkowi. W części opisowej wskazuje się, które części operatu zostały sporządzone wspólnie, a które indywidualnie przez każdego z rzeczoznawców biorących udział w szacowaniu danej nieruchomości.

Przeczytaj również: Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
  3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
  4. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.

Foto: Fotolia

Udostępnij: