Jak wygląda proces wyceny nieruchomości?

120
0
Udostępnij:
Jak wygląda proces wyceny nieruchomości?
Głosów: 6 (śr. 4.8)

Proces wyceny nieruchomości można podzielić na kilka etapów – omawiamy każdy z nich.

Etap I – umowa z rzeczoznawcą majątkowym, dokumenty, oględziny nieruchomości

Etap pierwszy w zakresie wyceny nieruchomości rozpoczyna się z chwilą podpisania umowy pomiędzy zleceniodawcą a rzeczoznawcą majątkowym na sporządzenie operatu szacunkowego.

Z treści umowy powinno jasno wynikać, jaki jest cel wyceny nieruchomości, w jakim terminie oczekuje się sporządzenia ostatecznej wyceny nieruchomości jak również, za jaką cenę zostanie przeprowadzona wycena nieruchomości.

Wskazanym jest, aby z chwilą podpisania umowy, zlecający wykonanie operatu szacunkowego przekazał rzeczoznawcy majątkowemu niezbędne dokumenty określające nieruchomość. Do podstawowych dokumentów, niezależnie od celu szacowania nieruchomości, należy zaliczyć:

  1. Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości wycenianej.
  2. Aktualny odpis księgi wieczystej.
  3. Opinię gminy o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy.

Rzeczoznawca majątkowy po otrzymaniu dokumentów charakteryzujących nieruchomość, zapoznaje się z nimi, a następnie konfrontuje zgodność otrzymanych dokumentów z nieruchomością na gruncie. W tym celu przeprowadza bardzo szczegółowe oględziny nieruchomości, ocenia jej stan techniczny, funkcjonalność oraz otoczenie.

Należy nadmienić, że w sytuacji, gdy dokumenty określające nieruchomość przygotuje zlecający, koszt sporządzenia wyceny (operatu szacunkowego) może okazać się znacznie niższy.

Etap II – analiza sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego

Etap drugi pracy rzeczoznawcy majątkowego jest ściśle związany z celem wyceny nieruchomości.

W zależności od celu wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy dokonuje analizy:

  • cen transakcyjnych obiektów podobnych do obiektu wycenianego (rejestr cen transakcyjnych prowadzi starosta),
  • potencjału ekonomicznego regionu,
  • popytu i podaży nieruchomości podobnych,
  • stawek czynszu nieruchomości podobnych,
  • stopy zwrotu z inwestycji.

Przeczytaj: Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości

Etap III – wybór metodologii wyceny nieruchomości

Następnym etapem pracy rzeczoznawcy majątkowego jest wybór właściwej metodologii wyceny, na którą zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego składają się: podejście, metoda i technika wyceny.

Należy nadmienić, że cel wyceny może determinować wybór metodologii albowiem, zastosowanie odpowiedniej metodologii wyceny nieruchomości wynika wprost z przepisów prawa (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

Przeczytaj: Podejścia i metody stosowane w wycenie nieruchomości

Etap IV – wstępna wersja operatu szacunkowego

Bardzo istotną czynnością, a zarazem kolejnym etapem wyceny nieruchomości jest sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego wersji wstępnej operatu szacunkowego nieruchomości obejmującego wycenę nieruchomości.

Wersja wstępna wyceny nieruchomości, sporządzona przed uzgodnionym terminem, przekazywana jest zlecającemu w celu zapoznania się z jej treścią i ewentualnego wskazania nieprawidłowości.

W trakcie „czytania operatu” – wersji wstępnej, może się okazać, że wśród dołączonych do operatu dokumentów nie ma tych istotnych, które mogą świadczyć o znacznie szerszej funkcji nieruchomości, bądź, że np. nieruchomość jest objęta ochroną konserwatora zabytków czy też konserwatora przyrody, a w sporządzonym operacie nie ma o tym wzmianki.

Na etapie wersji wstępnej wyceny nieruchomości, zlecający wycenę może zadawać pytania w zakresie opracowania, na które oczywiście powinien otrzymać wyjaśnienia.

Przeczytaj: Operat szacunkowy nieruchomości

Etap V – ostateczna wersja operatu szacunkowego

Z chwilą akceptacji wyceny przez zlecającego, rzeczoznawca majątkowy sporządza ostateczną wersję operatu szacunkowego nieruchomości, którą ponownie przedkłada zlecającemu.

Ile trwa proces wyceny nieruchomości?

Czas realizacji zlecenia zależy od skomplikowania sprawy. Może trwać od kilku dni do kilku tygodni.

Podstawa prawna:
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Foto: Unsplash.com

Udostępnij: