Kiedy potrzebna jest wycena nieruchomości?

649
0
Udostępnij:
Kiedy potrzebna jest wycena nieruchomości?
Głosów: 7 (śr. 4.7)

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, celem wyceny nieruchomości jest określenie wartości nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości.

Wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy

Ustawodawca powierzając rzeczoznawcy majątkowemu tak istotną czynność, zobowiązał go do jej wykonywania zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa. Przepisy te określają nie tylko formę, w jakiej ma zostać sporządzony operat szacunkowy, ale również o to, jakimi zasadami powinien kierować się rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu szacunkowego.

I tak rzeczoznawca majątkowy zobowiązany został do wykonywania swojej pracy zgodnie ze standardami zawodowymi z zachowaniem tajemnicy zawodowej. W trakcie wykonywania czynności zawodowych, rzeczoznawca majątkowy powinien zachować bezstronność oraz pełną dyskrecję.

Podejmując się wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy, w zależności od celu wyceny nieruchomości, podejmuje decyzję o zastosowaniu odpowiedniego podejścia, metody i techniki wyceny.

Przeczytaj: Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Cele wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości może być sporządzana dla różnych celów. Cele wyceny są ściśle określone przez obowiązujące akty prawa, jak również mogą wynikać wprost z postępowania cywilnoprawnego.

Z koniecznością przeprowadzenia wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę posiadającą uprawnienia do wykonywania tego zawodu, spotkamy się m.in. w przypadku:

  • nabywania bądź zbywania nieruchomości,
  • zabezpieczenia wierzytelności, zaciągania w banku kredytu hipotecznego,
  • opłaty czynszu za użytkowanie wieczyste,
  • naliczenia podatku od nieruchomości (tylko niektóre przypadki),
  • uiszczania podatku katastralnego (w przyszłości),
  • ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości (np. pod drogi publiczne).

Wycena nieruchomości dla potrzeb kredytu hipotecznego

Zapewne każdy, kto zbywał nieruchomość, stanął przed kwestią wyceny nieruchomości.

Oczywiście możemy sami przedstawić kupującemu cenę nieruchomości, której wysokość będzie oparta na rozeznaniu rynku, jednakże nie zawsze „ustnie” określona cena nieruchomości będzie podjęta przez nabywcę.

W przypadku, gdy osoba nabywająca nieruchomość, będzie chciała skorzystać z kredytu hipotecznego, określenie wartości nieruchomości „ustne” staje się niewystarczające. W tym przypadku, potrzebna będzie wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Dzisiaj banki, posiadają listy „swoich” rzeczoznawców majątkowych i udzielając kredytu hipotecznego życzą sobie, aby wycenę nieruchomości sporządził rzeczoznawca majątkowy właśnie z tej listy. Mówi o tym m.in. Art. 21.ust. 8 i 9 Ustawy z dnia 23 marca, 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. W artykule tym czytamy, że:

”Jeżeli kredytodawca wymaga dokonania wyceny nieruchomości w związku z procedurą oceny zdolności kredytowej, wycena ta powinna spełniać wymagania określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a w przypadku sporządzania ekspertyzy w celu ustalenia bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości w rozumieniu Art. 2 pkt. 1 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1771) – wymagania określone w tej ustawie.

Wycena nieruchomości jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wskazanego w drodze porozumienia między kredytodawcą i konsumentem”.

Wycena nieruchomości w celu określenia stawki czynszu z tytułu użytkowania wieczystego

Innym przykładem, w którym praca rzeczoznawcy okazuje się niezbędna, jest określenie wartości nieruchomości dla celów określenia stawki czynszu z tytułu użytkowania wieczystego.

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Art. 67. 1. “Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości”, którą przez analogię określa rzeczoznawca majątkowy.

Z kolei w Art. 72. “Stawka procentowa opłat” czytamy, że:

„1. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 zasady ustalania cen nieruchomości.
2. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej”.

Określona stawka czynszu za użytkowanie wieczyste może być aktualizowana, i tutaj zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami Art. 77.3:

”Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego”.

Wycena nieruchomości na potrzeby uiszczania podatku katastralnego (w przyszłości)

Jak określa Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podstawę wymiaru podatku katastralnego będzie stanowiła wartość katastralna nieruchomości określona w ramach powszechnej taksacji nieruchomości.

Czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych w celu ustalenia wartości katastralnej, a także w celu sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, wykonają rzeczoznawcy majątkowi.

Przeczytaj: Co to jest podatek katastralny?

Wycena nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości

W przypadku wywłaszczenia nieruchomości pod budowę drogi publicznej, właścicielowi nieruchomości, użytkownikowi wieczystemu lub posiadaczowi innego prawa na nieruchomości przysługuje odszkodowanie.

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Art. 130.2.

„Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości”.

Wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Przeczytaj również: Jak wygląda proces wyceny nieruchomości?

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  2. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
  3. Ustawa dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Foto: Pixabay.com

Udostępnij: