Na czym polega wycena nieruchomości?

970
0
Udostępnij:
Na czym polega wycena nieruchomości?
Oceń ten artykuł

Wycena nieruchomości to proces, w którym dokonuje się określenia wartości rynkowej nieruchomości, wartości odtworzeniowej nieruchomości oraz ustalenia wartości katastralnej nieruchomości.

Szczegółowe informacje w sprawie wyceny nieruchomości określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 20108 i 20109).

Kto dokonuje wyceny nieruchomości?

Określenia wartości nieruchomości, tj. wyceny nieruchomości, dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

Dane brane pod uwagę przy wycenie nieruchomości

Rzeczoznawca majątkowy przed przystąpieniem do szacowania konkretnej nieruchomości, przeprowadza analizę lokalnego rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów, jak również warunków zawarcia transakcji.

Rzeczoznawca majątkowy przeprowadzając szacunek nieruchomości zapoznaje się i wykorzystuje do opracowania operatu szacunkowego dane zawarte w:

  1. księgach wieczystych,
  2. katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów),
  3. ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
    3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości,
    3b) rejestrach zabytków,
  4. tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych dla celów powszechnej taksacji nieruchomości,
  5. planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę,
  6. wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe,
    6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz,
    6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali,
  7. umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego,
  8. świadectwie charakterystyki energetycznej.

Dane zawarte w wymienionych rejestrach mogą być wykorzystane przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym w formie wypisów i wyrysów.

Jak dobierane jest podejście do wyceny nieruchomości?

Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględnia przy tym przede wszystkim:

  • cel wyceny,
  • rodzaj i położenie nieruchomości,
  • przeznaczenie w planie miejscowym,
  • stan nieruchomości,
  • dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W przypadku braku studium uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Co jest wynikiem wyceny nieruchomości?

Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.o.g.n.), w wyniku wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonuje:

  • określenia wartości rynkowej,
  • określenia wartości odtworzeniowej,
  • ustalenia wartości katastralnej,
  • określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach (art. 150.1 u. o g. n.).

Określenie wartości rynkowej nieruchomości

Wartość rynkową nieruchomości stanowi wyszacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za daną nieruchomość w transakcji sprzedaży. Przy czym, strony mające zamiar zawarcia umowy przeprowadzenia transakcji nabycia/ zbycia nieruchomości działają w poczuciu pełnej świadomości dokonywanej transakcji i bez przymusu.

Tak więc, wartość rynkową nieruchomości określa się dla tych nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (zbycia/nabycia/zamiany) oraz prawa użytkowania wieczystego.

Wartość rynkową nieruchomości określa się poprzez zastosowanie podejścia porównawczego.

W podejściu porównawczym stosuje się metodę:

  • porównania parami,
  • korygowania ceny średniej,
  • metodę analizy statystycznej rynku.

W podejściu porównawczym konieczna jest znajomość lokalnych cen nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także znajomość cech tych nieruchomości, mających wpływ na poziom ich cen.

W metodzie porównania nieruchomości parami, porównuje się nieruchomość wycenianą, której cechy są znane, z kolejno dobieranymi nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i których ceny obrotu są znane.

W sytuacji, gdy nie ma możliwości zastosowania podejścia porównawczego, z uwagi na brak nieruchomości sprzedanych – zbytych (ewidencja gruntów nie dysponuje cenami nieruchomości w danym obszarze), wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym.

Przy metodzie korygowania ceny średniej przyjmuje się kilkanaście podobnych nieruchomości położonych w określonym obszarze, które były przedmiotem obrotu rynkowego i których ceny są znane.

Wartość wycenianej nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych dla określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych w analizie matematycznej.

Istotnym elementem określenia wartości nieruchomości rynkowej jest przeznaczenie tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p). I tak, nieruchomość figurująca w ewidencji gruntów (katastrze nieruchomości) jako rola, w przypadku przeznaczenia w m.p.z.p. na cele budowlane, w szacunku określenia wartości nieruchomości osiągnie znacznie wyższą wartość od podobnej nieruchomości przeznaczonej w m.p.z.p. na cele rolne.

Źródłem informacji o wartościach nieruchomości nie mogą być nieruchomości, które zostały zbyte na szczególnych warunkach bądź zbyte na zasadach przetargu (jeżeli ich ceny nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne).

Za zbycie nieruchomości na warunkach szczególnych uważa się sprzedaż nieruchomości z:

  • zastosowaniem bonifikaty,
  • sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym,
  • sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty,
  • lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

Przeczytaj: Co wpływa na wartość rynkową nieruchomości?

Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości

Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości to koszt odtworzenia nieruchomości uwzględniający stopień zużycia nieruchomości.

Określenie wartości katastralnej nieruchomości

Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości objętych podatkiem katastralnym (obecnie forma takiej wyceny dotyczy tylko znikomej części nieruchomości).

Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Przeczytaj: Wartość katastralna – co to jest i jak się ją ustala?

Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego

Podejście dochodowe stosuje się dla nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu bądź dzierżawy, a wysokość czynszów jest możliwa do ustalenia na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

Podejście to, zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, polega:

„na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości”.

W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków.

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Foto: Fotolia

Udostępnij: