Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego

15
0
Udostępnij:

Kto sporządza operat szacunkowy i w jakim celu?

Operat szacunkowy jest dokumentem tworzonym przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby określenia wartości nieruchomości. Czynność szacowania nieruchomości została powierzona rzeczoznawcy majątkowemu zgodnie z Art. 7 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, którego treść brzmi:

„Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.”

Ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego, w procesie szacowania nieruchomości, wartość nieruchomości jest wykorzystywana m.in. do:

  • ustalenia ceny wywoławczej nieruchomości w postępowaniach przetargowych,
  • określenia podstawy podatku od nieruchomości ( w przyszłości podatek katastralny),
  • określenia wysokości opłaty adiacenckiej (przychody gminy),
  • określenia wysokości kredytu udzielanego przez bank.

W trakcie wykonywaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (Art.175 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Zakres pracy rzeczoznawcy majątkowego oraz kształt operatu szacunkowego zostały ściśle określone w przepisach prawa, do których należą:

1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r.
2. Rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Przeczytaj: Operat szacunkowy nieruchomości

Warunki formalne, jakie powinien spełniać operat szacunkowy

Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy powinien spełniać warunki formalne przewidziane w § 55-57 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W szczególności operat szacunkowy powinien:

  • wskazywać rodzaj szacowanej nieruchomości,
  • określać przedmiot i zakres wyceny,
  • określać cel wyceny,
  • wskazywać podstawę formalną wyceny nieruchomości,
  • wskazywać źródła danych o nieruchomości,
  • wskazywać datę określenia wartości nieruchomości,
  • wskazywać przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
  • określać podejście, metodę i technikę wyceny,
  • jasno i przejrzyście przedstawiać obliczenia w zakresie wyceny,
  • przedstawiać charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie celu i sposobu wyceny.

Przeczytaj: Co powinien zawierać operat szacunkowy?

Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod kątem formalnym

W praktyce, każda opinia rzeczoznawcy majątkowego – sporządzona bądź to na zlecenie osoby fizycznej czy organu administracji państwowej, powinna mieć formę operatu szacunkowego.

Bywa jednak, że biegli rzeczoznawcy majątkowi unikają określenia sporządzonych opinii mianem operatu szacunkowego. Takie postępowanie rzeczoznawców majątkowych wynika z obawy przed ewentualną kontrolą, oceną sporządzonego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych operat szacunkowy (a nie opinia) bywa wykorzystywany, jako dowód w sprawie. Z uwagi na powyższe zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego art. 77 operat szacunkowy podlega z mocy prawa, ocenie przez organ, na którego zlecenie został sporządzony.

Organy, na zlecenie których został sporządzony operat szacunkowy, np. Urząd Skarbowy, mogą przeprowadzić ocenę operatu tylko pod względem formalnym ze szczególnym uwzględnieniem takich jej elementów jak:

  • czy sporządzony operat został opracowany przez osobę posiadająca ku temu stosowne uprawnienia,
  • czy operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa,
  • czy operat szacunkowy nie zawiera omyłek i nieścisłości,
  • czy nie zawiera braków, które powinny być uzupełnione,
  • czy w operacie szacunkowym zastosowano prawidłowy dobór podejścia i metody oszacowania nieruchomości,
  • czy autor operatu szacunkowego znajduje się w centralnym rejestrze rzeczoznawców majątkowych.

Ocena prawidłowości operatu szacunkowego pod kątem merytorycznym

Natomiast ocenę merytoryczną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Mówi o tym zapis Art. 157 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, którego treść brzmi:

”1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:
1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;
2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości, co do ich bezstronności.
2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.
3. W przypadku, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.
4. przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.”

Z powyższego wynika, że w przypadku jakichkolwiek wątpliwości związanych z prawidłowym sporządzeniem wyceny nieruchomości bądź, gdy dla nieruchomości funkcjonują dwa operaty szacunkowe przedstawiające ceny nieruchomości znacznie się różniące, każdy może zwrócić się do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonych operatów szacunkowych.

Oceny operatu szacunkowego dokonuje wyznaczony przez organizację zawodową zespół składający się co najmniej z 2 rzeczoznawców majątkowych, a w jego skład nie mogą wchodzić osoby, wobec których zachodzą przesłanki określone w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości, co do ich bezstronności.

Ocena prawidłowości operatu szacunkowego przeprowadzana jest zgodnie ze standardami zawartymi w regulaminie Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych w sprawie oceniania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Regulamin w sprawie oceniania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego został umieszczony na stronie internetowej Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych: LINK.

W przypadku wydania negatywnej opinii przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, operat szacunkowy traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w Art. 156 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zaś informację o takiej ocenie organizacja zawodowa umieszcza na swojej stronie internetowej przez 12 miesięcy od dnia wydania negatywnej oceny.

Za złamanie zasad standardów zawodowych nieuczciwy rzeczoznawca może zostać ukarany upomnieniem, naganą, zawieszeniem uprawnień zawodowych od 3 do 12 miesięcy lub do czasu ponownego zdania egzaminu, a także pozbawieniem uprawnień zawodowych.

Przeczytaj również: Aktualizacja operatu szacunkowego

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  2. Rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.
  3. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.

Foto: Helloquence on Unsplash

Udostępnij: