Operat szacunkowy nieruchomości

1174
0
Udostępnij:
Operat szacunkowy nieruchomości
Oceń ten artykuł

Operat szacunkowy jest opinią o wartości nieruchomości sporządzoną na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego.

Sposób wykonania, formę oraz treść operatu określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W jakim celu sporządza się operat szacunkowy?

Głównym celem sporządzenia operatu szacunkowego jest określenie wartości nieruchomości. Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, przez określenie wartości nieruchomości należy rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości.

Operat szacunkowy może być pomocny, a niekiedy niezbędny, w następujących czynnościach prawnych:

  1. Ustalenie wartości nieruchomości w przypadku zbycia bądź nabycia nieruchomości (przez osoby fizyczne, prawne, instytucje państwowe, inne).
  2. Podział majątku, określenie masy spadkowej.
  3. Zabezpieczenie kredytu hipotecznego.
  4. Dokonanie aktualizacji opłat z tytułu najmu czy użytkowania wieczystego.
  5. Egzekucja z nieruchomości.

Przeczytaj: Na czym polega wycena nieruchomości?

Sporządzanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego

Rzeczoznawca majątkowy przed przystąpieniem do sporządzenia operatu szacunkowego przeprowadza wizję terenową, oględziny nieruchomości. Zbiera informacje na temat nieruchomości, gromadzi dokumenty niezbędne do opisu nieruchomości.

Oględziny nieruchomości oraz cel wyceny pozwalają na podjęcie decyzji o zastosowaniu przez rzeczoznawcę majątkowego odpowiedniego podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości.

W treści operatu rzeczoznawca majątkowy powinien:

  • wskazać podstawę prawną opracowania,
  • określić cel wyceny nieruchomości,
  • dokonać szczegółowego opisu nieruchomości i jej stanu,
  • wskazać podstawę formalną wyceny oraz źródła danych o nieruchomości,
  • wskazać przeznaczenie wycenianej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
  • przedstawić i uzasadnić obrane podejście, metodę i technikę wyceny,
  • przedstawić i objaśnić tok obliczeń w sposób przejrzysty i zrozumiały,
  • przedstawić wynik końcowy obliczeń,
  • przedstawić wnioski końcowe wyliczenia wartości nieruchomości,
  • podać wyszacowaną cenę nieruchomości w pełnych złotych.

Przeczytaj: Rzeczoznawca majątkowy – kim jest i czym się zajmuje?

Wszystkie obliczenia powinny być jasne i zrozumiałe dla osób bezpośrednio zainteresowanych szacunkiem nieruchomości.

Operat szacunkowy powinien być sporządzony na piśmie, posiadać formę skoroszytu, a jego poszczególne strony powinny być ponumerowane i zszyte.

Rzeczoznawca majątkowy opisuje szacowaną nieruchomość w oparciu o dokumenty, takie jak:

  • wypis i wyrys z rejestru gruntów,
  • odpis księgi wieczystej,
  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wyszczególnione dokumenty nie mogą być starsze niż trzy miesiące, licząc od czasu ich wydania. W przypadku, gdy w operacie szacunkowym wykorzystane są inne dokumenty, aniżeli wskazane, powinny one również pełnić funkcję załączników do operatu. Kopie dokumentów stanowią załączniki operatu szacunkowego, przy czym każdy z nich powinien być opatrzony wpisem ”za zgodność z oryginałem”.

Operat szacunkowy, niezależnie od tego, który rzeczoznawca go sporządził, i w którym regionie kraju, powinien posiadać treść i formę zgodną z wytycznymi zawartymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy powinien wykazać się pełną wiedzą, fachowością i bezstronnością. Niedopuszczalnym jest, gdy rzeczoznawca majątkowy wyceniając nieruchomość kieruje się względami osobistymi bądź koleżeńskimi.

Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, aby mógł spełniać funkcję dokumentu prawnego, musi być opatrzony:

  • datą sporządzenia operatu,
  • pieczęcią zawierającą numer uprawnień rzeczoznawcy majątkowego,
  • podpisem rzeczoznawcy majątkowego.

Przeczytaj: Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków – jak uzyskać?

Termin ważności operatu szacunkowego

Termin ważności operatu szacunkowego określa art. 156, ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią tego artykułu:

„Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Operat szacunkowy może być również wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3. Aktualność operatu musi być potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Mówi o tym ust.

„Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba, że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154”.

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Foto: Fotolia

Udostępnij: