Powszechna taksacja nieruchomości

2172
0
Udostępnij:
Powszechna taksacja nieruchomości
Oceń ten artykuł

Przez określenie „powszechna taksacja nieruchomości” należy rozumieć wycenę nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości – zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741) o gospodarce nieruchomościami.

Przepisy w zakresie powszechnej taksacji nieruchomości zostały stworzone na potrzeby przyszłych zmian legislacyjnych, odnoszących się do zmiany formy podatku od nieruchomości z „powierzchniowego” na katastralny związany z wartością nieruchomości.

Przeczytaj: Podatek katastralny w Polsce

Przepisy dotyczące powszechnej taksacji nieruchomości

Decyzję o przystąpieniu do powszechnej taksacji na obszarze całego kraju podejmuje Sejm uchwalając w tym celu odpowiednią ustawę. Innym źródłem uchwalenia powszechnej taksacji może być uchwała rady gminy. Rada Gminy może podjąć taką uchwałę tylko między terminami uchwalonymi przez Sejm.

Ustawa o powszechnej taksacji nieruchomości określa przede wszystkim termin rozpoczęcia i zakończenia powszechnej taksacji, jak również źródła jej finansowania.

Zgodnie z art. 161 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami powszechna taksacja nieruchomości ma na celu ustalenie wartości katastralnej nieruchomości.

Szczegółowe dane związane z metodyką przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości określa Rozporządzenie Rady Ministrów z 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji.

Nieruchomości reprezentatywne i strefy taksacyjne

Z przepisu art. 161 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że w Polsce będzie obowiązywała wycena masowa polegająca na oszacowaniu nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy.

Nieruchomości reprezentatywne będą wybierane na podstawie charakterystycznych cech dla danego rodzaju nieruchomości w danej strefie taksacyjnej.

Strefa taksacyjna to:

„obszar wyodrębniony ze względu na czynniki wpływające na wartość rynkową gruntu oraz jego części składowe. Obszar ten wykazuje się na mapie taksacyjnej”

(J. Szałuchowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska gospodarka nieruchomościami przepisy i komentarze).

Grunty podlegające taksacji

Zgodnie z §5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości dla celów taksacji wyodrębniono dwa rodzaje gruntów:

  1. grunty zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę,
  2. grunty przeznaczone na inne cele niż rolnicze i leśne, grunty rolne i leśne.

Cechy charakterystyczne nieruchomości wpływające na wartość katastralną

Do charakterystycznych cech gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, a także gruntów przeznaczonych na inne cele niż rolnicze i leśne wpływających na wartość katastralną nieruchomości zaliczono (§6 ust.1 RRM):

  • położenie nieruchomości,
  • przeznaczenie nieruchomości ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy, a w przypadku braku tego planu sposób użytkowania,
  • stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
  • stan zagospodarowania,
  • klasę gleboznawczą gruntu, jeżeli została określona w katastrze nieruchomości.

Do charakterystycznych cech gruntów rolnych i leśnych wpływających na wartość katastralną nieruchomości zalicza się (§6 ust. 2 RRM):

  • położenie nieruchomości,
  • rodzaj użytku gruntowego,
  • stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej służącej produkcji rolnej lub leśnej,
  • klasę gleboznawczą gruntu.

Do charakterystycznych cech budynków wpływających na wartość katastralną zalicza się (§6 ust. 3 RRM):

  • położenie,
  • rodzaj budynku,
  • sposób użytkowania,
  • wyposażenie w instalacje wewnętrzne,
  • dane techniczne w rozumieniu przepisów.

Do charakterystycznych cech lokali wpływających na wartość katastralną zalicza się:

  • położenie w budynku,
  • rodzaj lokalu,
  • sposób użytkowania,
  • wyposażenie w instalacje wewnętrzne,
  • stopień zużycia.

Do charakterystycznych cech gruntów, budynków i lokali można także zaliczyć inne cechy, jeżeli są one charakterystyczne dla danej strefy taksacyjnej (§6 ust. 5 RRM). W przypadku wprowadzenia dodatkowych cech – w liczbie nie większej niż dwie, dopuszcza się wpływ tych cech na ceny rynkowe nieruchomości (§18 ust. 3 PWPPTN).

Cechami charakterystycznymi nieruchomości są:

  • dla gruntu: szerokość działki, wielkość pola powierzchni, zabytkowy charakter nieruchomości wpisany do rejestru zabytków, położenie działki gruntu na stoku,
  • dla budynku: standard budynku, zabytkowy charakter nieruchomości,
  • dla lokalu: standard lokalu.

Przeczytaj: Wartość katastralna – co to jest i jak się ją ustala?

Mapy i tabele taksacyjne

Pracami szacowania nieruchomości reprezentatywnych w danej strefie taksacyjnej, będą zajmowali się rzeczoznawcy majątkowi. Prace rzeczoznawców majątkowych zostaną wykorzystane do sporządzenia map i tabel taksacyjnych.

Za sporządzenie map taksacyjnych i tabel taksacyjnych odpowiedzialny będzie organ prowadzący kataster nieruchomości czyli starosta. Mapy i tabele taksacyjne sporządzone zostaną odrębnie dla każdej gminy.

Przed przystąpieniem do sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, organ odpowiedzialny za ich sporządzenie, dokona analizy danych takich jak:

  1. kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków),
  2. księgi wieczyste,
  3. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
  4. dane o cenach transakcyjnych, czynszach i dochodach z nieruchomości,
  5. mapa zasadnicza,
  6. geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu,
  7. dokumenty świadczące o indywidualnej wycenie nieruchomości.

Na podstawie przeprowadzonej analizy danych ustalone zostaną granice stref taksacyjnych.

Na mapie taksacyjnej, sporządzanej na mapie katastralnej (ewidencyjnej), dla każdej strefy taksacyjnej podane zostaną:

  • granice tej strefy,
  • jej identyfikator,
  • wartość 1 m2 powierzchni gruntu nieruchomości reprezentatywnych
  • cechy tych nieruchomości (§10 ust. 1 RRM).

Podstawą sporządzenia tabeli taksacyjnej będą wykazy jednostek taksacyjnych o jednostkowych wartościach powierzchni 1 m2 części składowych gruntu, określonych na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych. W każdej strefie taksacyjnej dla każdej grupy części składowych gruntu sporządzone zostaną tabele taksacyjne.

Zakres danych w tabelach taksacyjnych

Tabela taksacyjna powinna zawierać następujące dane:

  1. identyfikator strefy taksacyjnej,
  2. identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości,
  3. rodzaj części składowych gruntu,
  4. wartość 1 m2 części składowych nieruchomości reprezentatywnej,
  5. cechy nieruchomości reprezentatywnej,
  6. współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnej, a cechami innych nieruchomości w danej strefie taksacyjnej,
  7. jednostkowe wartości katastralne części składowych gruntu,
  8. wartość współczynników korygujących zostanie ustalona przy zastosowaniu metod analizy statystycznej.

Przeczytaj: Mapy i tabele taksacyjne

Wartość katastralna nieruchomości

Wartość katastralna nieruchomości składa się z:

  1. wartości jednostki taksacyjnej, jeżeli jednostkę tę stanowi cała nieruchomość,
  2. sumy wartości jednostek taksacyjnych, jeżeli każda z tych jednostek stanowi tylko część nieruchomości, lub jeżeli stanowią one poszczególne części składowe gruntu (§ 13 RRM).

Po ustaleniu wartości katastralnych nieruchomości, wpisaniu tych wartości do katastru nieruchomości (ewidencji gruntów) oraz nadaniu im mocy danych urzędowych na podstawie art. 170 ustawy, organ prowadzący taksację złoży wniosek do wojewody o ogłoszenie w wojewódzkim dzienniku urzędowym obwieszczenia o zakończeniu taksacji (§ 14 RRM).

W okresie 5 lat od zakończenia taksacji lub poprzedniej kontroli taksacji dokonuje się kontrolę wartości wszystkich nieruchomości, dla których tę wartość ustalono.

Wartości rynkowe nieruchomości ustalone w procesie powszechnej taksacji nieruchomości, powinny uwzględniać różnice jakie występują pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami oraz zbliżenia do wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny (§162 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Wartość nieruchomości określona na podstawie wyceny masowej będzie wykorzystywana tylko dla celów podatkowych. Dla tych celów nie przewiduje się indywidualnego szacowania nieruchomości.

Takie podejście do wyceny ma swoje plusy i minusy. Z jednej strony likwiduje się wysokie koszty szacowania każdej nieruchomości z osobna, z drugiej zaś wycena masowa nie pozwoli na uwzględnienie wszystkich różnic między nieruchomościami reprezentatywnymi, a konkretnymi nieruchomościami.

Obecnie wartość katastralna nieruchomości jest utożsamiana z wartością rynkową nieruchomości, której odpowiada najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych.

Ustalona w powszechnej taksacji wartość katastralna nieruchomości, będzie podlegała przeszacowaniu wartości, nie częściej jednak niż raz do roku. Podstawą przeszacowania wartości katastralnej nieruchomości będzie roczny wskaźnik zmiany cen nieruchomości.

Jak na razie, przepisy związane z powszechną taksacją nieruchomości są przepisami martwymi.

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741).
  2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości.
  3. Opracowanie „Powszechna taksacja nieruchomości – istota i znaczenie”- Małgorzata Krawczyk.

Foto: Fotolia

Udostępnij: