Wartość katastralna nieruchomości – co to jest i jak się ją ustala?

1140
0
Udostępnij:

Wartość katastralna to wartość nieruchomości określona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Wartość katastralną nieruchomości wykorzystuje się m.in.:

  • przy określaniu podatku od nieruchomości,
  • przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego,
  • przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.

Obecnie podstawą do ustalenia wysokości podatku od nieruchomości jest zasadniczo powierzchnia gruntów i budynków oraz sposób ich wykorzystania.

W przyszłości, podstawę opodatkowania nieruchomości ma stanowić wartość katastralna nieruchomości.

Przeczytaj: Podatek katastralny w Polsce

Powszechna taksacja nieruchomości

Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podstawową metodą określenia wartości katastralnej nieruchomości jest powszechna taksacja nieruchomości (rozdział 2 – Powszechna taksacja nieruchomości).

Sposób przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości określa Rozporządzenie Rady Ministrów z 29 czerwca z 2005r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości (Dz. U. Nr 131,poz. 1092).

Zgodnie z treścią wymienionego rozporządzenia, dla celów taksacji wyodrębnia się dwa rodzaje gruntów:

  1. grunty zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę, a także grunty przeznaczone na inne cele niż rolne i leśne,
  2. grunty rolne i leśne.

Przeczytaj: Powszechna taksacja nieruchomości

Kto zajmuje się szacowaniem wartości katastralnej nieruchomości?

Czynnościami szacowania wartości nieruchomości reprezentatywnych dla celów określenia wartości katastralnej nieruchomości, sporządzenia map taksacyjnych, tabel taksacyjnych, zajmują się rzeczoznawcy majątkowi.

Kiedy przeprowadzana jest powszechna taksacja nieruchomości?

Powszechna taksacja nieruchomości dla celów określenia wartości katastralnej nieruchomości przeprowadzana jest okresowo w terminach podanych w ustawie bądź przez organ prowadzący taksację.

Ustalone wartości katastralne nieruchomości podlegają przeszacowaniu w okresach rocznych dzielących przeprowadzanie kolejnych taksacji.

Rada gminy może podjąć uchwałę o częstszym przeprowadzaniu taksacji nieruchomości.  W takich sytuacjach koszt taksacji ponosi gmina.

W jaki sposób ustalana jest wartość katastralna nieruchomości?

Podstawę do ustalenia wartości katastralnych nieruchomości stanowią mapy i tabele taksacyjne sporządzone przez biegłych rzeczoznawców majątkowych.

Wartość katastralną nieruchomości gruntowej stanowi wartość katastralna gruntu oraz wartość katastralna jego części składowych.

Wartość katastralną ustala się dla całych nieruchomości, bądź ich części, jeżeli one zostały wyodrębnione jako przedmiot opodatkowania w przepisach o podatku od nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość jest położona na terenie dwóch lub więcej gmin, wartość katastralną ustala się odrębnie dla każdej gminy.

Dla celów oszacowania wartości nieruchomości wykorzystywane są także ceny transakcji nieruchomości na obszarze danej gminy.

W przypadku, gdy na obszarze gminy ilość transakcji jest zbyt mała do oszacowania wartości podstawowych rodzajów nieruchomości, wartość tę określa się z wykorzystaniem transakcji gmin sąsiednich.

Określona przez rzeczoznawców majątkowych wartość katastralna w obszarze danej gminy powinna uwzględniać:

  • różnice wartości występujące pomiędzy nieruchomościami,
  • zbliżenie do wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny.

Przeczytaj: Na czym polega wycena nieruchomości?

Wartość nieruchomości – strefy o podobnych czynnikach

W obszarze szacowania nieruchomości wyodrębnia się strefy o podobnych czynnikach takich jak:

  • położenie,
  • przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
  • klasa gleboznawcza gruntu,
  • stan zagospodarowania,
  • intensywność zabudowy.

Jednostkowe wartości powierzchni gruntów

Dla każdej strefy o podobnych czynnikach wyodrębnia się i ustala jednostkowe wartości powierzchni gruntów.

Jednostkowe wartości powierzchni gruntów w wyodrębnionych strefach przedstawia się w wykazach tych stref, stanowiących integralną część map taksacyjnych.

Wartość katastralną gruntu ustala się jako iloczyn powierzchni wykazanej w katastrze nieruchomości oraz jednostkowej wartości powierzchni gruntów.

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami:

„W celu ustalenia wartości katastralnej części składowych gruntu określa się jednostkowe wartości powierzchni tych części składowych w grupach, uwzględniając ich położenie oraz różnice, jakie między nimi występują.

Jednostkowe wartości powierzchni części składowych gruntu w wyodrębnionych grupach wykazuje się w tabelach taksacyjnych.

Wartość katastralną części składowych gruntu ustala się jako sumę wartości katastralnej poszczególnych obiektów składających się na te części.

Wartość katastralną poszczególnych obiektów ustala się jako iloczyn ich powierzchni wykazanej w katastrze nieruchomości oraz wartości jednostkowej wykazanej w tabelach taksacyjnych”.

Zakończenie ustalania wartości katastralnej nieruchomości następuje z chwilą wydania przez organ prowadzący kataster nieruchomości, decyzji orzekającej o jej zakończeniu i wpisaniu wartości katastralnej do katastru nieruchomości.

Od decyzji administracyjnej będzie się można odwołać, a następnie w przypadku nie uwzględnienia odwołania, wnieść skargę do sądu administracyjnego.

Wartości katastralne nieruchomości mogą być aktualizowane przez właścicieli lub użytkownika wieczystego nieruchomości.

Osoby te muszą jednak w odpowiednim terminie dostarczyć do organu prowadzącego kataster, dokumenty i informacje służące do zmiany wartości nieruchomości.

Wartość katastralna nieruchomości nie jest tożsama z wartością rynkową nieruchomości.

Przeczytaj: Wartość rynkowa nieruchomości

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  2. Rozporządzenie Rady Ministrów z 29 czerwca z 2005r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości (Dz. U. Nr 131, poz. 1092).

Foto: Fotolia

Udostępnij: