Wycena nieruchomości do licytacji komorniczej

1348
0
Udostępnij:
Wycena nieruchomości do licytacji komorniczej
Głosów: 3 (śr. 4.7)

Licytacja komornicza to rodzaj publicznej (egzekucji) sprzedaży nieruchomości, np. lokalu mieszkalnego, domu, działki gruntu zajętego przez komornika.

Egzekucja komornicza z nieruchomości

Zasady egzekucji z nieruchomości dłużnika na rzecz wierzyciela regulują przepisy Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.).

Podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Prowadzenie egzekucji komorniczej z nieruchomości jest możliwe tylko na wniosek wierzyciela o wszczęcie egzekucji lub żądanie przeprowadzenia egzekucji z urzędu. Wniosek w sprawie egzekucji z nieruchomości dłużnika składa wierzyciel hipoteczny po bezskutecznym oczekiwaniu spłaty należności przez dłużnika.

Komornik, jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania do zapłaty długu, składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Wniosek o wpis do księgi wieczystej o wszczęciu egzekucji oznacza, że nieruchomość została zajęta. O dokonanym zajęciu komornik zawiadamia wierzyciela. Dłużnik, na spłacenie długu ma dwa tygodnie.

Następstwem egzekucji jest licytacja komornicza

Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości w celu przeprowadzenia licytacji.

Opisu nieruchomości i oszacowania zajętej nieruchomości dokonuje komornik wspólnie z rzeczoznawcą majątkowym.

Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Operat szacunkowy na potrzeby postępowania egzekucyjnego

Podstawę określenia ceny wywoławczej nieruchomości stanowi cena ujęta w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.

W zależności od rodzaju, charakteru, a także funkcji nieruchomości wycenianych, rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy nieruchomości w oparciu o niżej wymienione przepisy ustaw i rozporządzeń:

  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości.
  3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
  4. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
  5. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
  6. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
  7. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
  8. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
  9. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości.
  10. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 16 grudnia 2008 r. w sprawie zasad tworzenia rezerw na ryzyko związane z działalnością banków.
  11. Rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie z dnia 18 czerwca 2013 r.

Rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy w oparciu o szczegółowe oględziny nieruchomości oraz opis nieruchomości przeprowadzony wspólnie z komornikiem.

Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy powinien:

  • być sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz zasadami dobrej praktyki zawodowej,
  • w sposób przejrzysty określać stan nieruchomości, jej położenie i oznaczenie wg katastru,
  • określać przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
  • wskazywać na ograniczone prawa rzeczowe typu: umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli posiada to wpływ na zmianę wartości nieruchomości (§ 38 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego),
  • w sposób jasny i zrozumiały przedstawić zastosowane przy wycenie podejście,
  • być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości,
  • być sporządzony według aktualnego sposobu użytkowania.

Załączone do operatu szacunkowego niezbędne dokumenty powinny być sprawdzone pod względem prawnym, a ich wiarygodność powinna być poświadczona przez osoby mające ku temu uprawnienia.

Przeczytaj: Operat szacunkowy nieruchomości

Zaleca się, aby w sytuacjach podwyższonej trudności wyceny nieruchomości, w czynnościach szacowania nieruchomości uczestniczyła osoba z uprawnieniem biegłego z zakresu nadzoru budowlanego.

W oszacowaniu nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien podać osobno:

  • wartość nieruchomości,
  • wartość budowli i innych urządzeń,
  • wartość przynależności i pożytków,
  • osobno wartość całej nieruchomości,
  • jak również wartość części nieruchomości, zgłoszonej przez wierzyciela lub dłużnika, której cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego.

Istotną uwagę w sprawie szacowania nieruchomości, i zarazem potwierdzenie wcześniejszego zapisu, zawiera Art. 948 § 3. Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, którego treść brzmi:

”Opisem i oszacowaniem należy objąć z osobna każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub prowadzony jest dla niej odrębny zbiór dokumentów. Jeżeli jednak postępowania egzekucyjne toczące się, co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika, wpisanych do oddzielnych ksiąg wieczystych lub dla których prowadzone są odrębne zbiory dokumentów, połączone zostały w jedno postępowanie, to w przypadku, gdy nieruchomości te stanowią całość gospodarczą, należy opisać i oszacować tę całość i każdą z nieruchomości z osobna”.

Zgodnie z zapisem Art. 156 ust.1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami:

“Operat szacunkowy sporządzany dla potrzeb postępowania egzekucyjnego powinien być sporządzony w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości, niezawierające podatku VAT”.

Natomiast:

„naliczanie podatku VAT jest dokonywane na cenie nieruchomości i nie ma związku z jej wartością podlegającą oszacowaniu”.

Powyższe stanowisko wynika m.in. z Odpowiedzi z dnia 15 marca 2012 r. podsekretarza stanu w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej – z upoważnienia ministra – na interpelację poselską nr 1736 w sprawie roli rzeczoznawców majątkowych przy uwzględnianiu podatku VAT (http://www.sejm.gov.pl/sejm7.nsf/InterpelacjaTresc.xsp?key=0AD87A8F).

Rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy w terminie wyznaczonym przez komornika. Tylko z ważnej przyczyny termin sporządzenia operatu szacunkowego może być wydłużony.

Przeczytaj również: Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
  3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości.
  4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Foto: Fotolia

Udostępnij: