Wycena nieruchomości rolnych

285
0
Udostępnij:
Wycena nieruchomości rolnych
Głosów: 1 (śr. 5)

Definicja nieruchomości rolnych

Definicję nieruchomości rolnej określa Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny w Art. 46. Zgodnie z treścią wymienionej ustawy:

„Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”.

W państwowej ewidencji gruntów nieruchomości rolne oznacza się symbolami:

  • R – grunty orne,
  • S – sady,
  • Ł – łąki trwałe,
  • Ps – pastwiska trwałe,
  • Br – grunty rolne zabudowane,
  • Wsr – grunty pod stawami,
  • W – grunty pod rowami,
  • Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Na rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości rolne oznaczone są symbolem:

  • R – tereny rolnicze,
  • RU – tereny, na których odbywa się produkcja rolnicza,
  • RM – tereny przeznaczone pod zabudowę zagrodową.

Zasady wyceny nieruchomości rolnych – podstawa prawna

Określenia wartości nieruchomości rolnych, podobnie jak innych nieruchomości, dokonuje się w oparciu o przepisy Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Art. 149).

Wytyczne niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją Ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Ogólne zasady wyceny nieruchomości rolnych zostały określone w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z zapisami w/w rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów, przy czym wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta.

Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego (gminy), klasy gruntu przyjmuje się z danych zawartych w katastrze nieruchomości prowadzonym przez starostę. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

Przeczytaj: Podejścia i metody stosowane w wycenie nieruchomości

Standardy w zakresie szacowania nieruchomości rolnych

Z uwagi na różnorodność rodzajów nieruchomości rolnych oraz wiele sposobów ich użytkowania, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, w celu ujednolicenia zasad wyceny nieruchomości rolnych, opracowała i rozpowszechniła wśród rzeczoznawców majątkowych, jako zasadę dobrej praktyki zawodowej, standardy w zakresie szacowania nieruchomości rolnych.

Opracowane standardy zaleca się stosować przy określaniu wartości rynkowej, wartości odtworzeniowej oraz innych rodzajów wartości.

Przedstawione przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) rozwiązania metodyczne odnoszą się do wyceny nieruchomości gruntowych będących przedmiotem prawa własności. Rozwiązania te można odpowiednio wykorzystywać do innych rodzajów nieruchomości (budynkowych i lokalowych) oraz innych praw rzeczowych i zobowiązaniowych.

1. Zasady ogólne wyceny nieruchomości rolnych

Nieruchomości rolne, podobnie jak inne nieruchomości, mogą być przedmiotem obrotu. Zaleca się, aby wypracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) standardy wyceny, były stosowane przy określaniu wartości nieruchomości rolnych ujętych w definicji zawartej w kodeksie cywilnym (Art. 46 – ujęcie prawno rzeczowe) oraz nieruchomości rolnych określonych w Ustawie o księgach wieczystych i hipotece (ujęcie wieczystoksięgowe).

Z zakresu wyceny nieruchomości rolnej powinny być wyłączone te części składowe nieruchomości, co do których, właściciel zlecający wycenę, zastrzegł sobie to wyłączenie. Informacja o wyłączeniu określonej części składowej nieruchomości rolnej powinna znaleźć się w operacie szacunkowym i być wyraźnie zaznaczona i uzasadniona.

Zakres wyceny nieruchomości rolnej może dotyczyć tylko gruntu lub określonych części składowych nieruchomości rolnej, a w szczególności: zasiewów, upraw, plantacji kultur wieloletnich, budynków i innych urządzeń, a także wartości szkód związanych z uszkodzeniem gruntu, w tym z doprowadzeniem go do stanu poprzedniego.

Opracowane przez PFSRM standardy stanowią podstawę do skutecznej wyceny nieruchomości rolnych ujętych w kilku grupach, wśród których rozróżnia się:

  1. nieruchomości rolne przeznaczone w całości lub części, w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele produkcji rolnej, a w przypadku braku planu miejscowego, położonych na terenach produkcji rolnej ujętych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub na takich terenach wskazanych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  2. nieruchomości rolne położone na terenach, dla których brak jest zarówno planu miejscowego, jak i studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  3. części składowe nieruchomości rolnych, których wartość powinna być określana odrębnie, dotyczy to również nieruchomości położonych na terenach innych wskazanych w podpunkcie a i b.

W przypadku nieruchomości rolnej o wielu sposobach użytkowania i związanej z tym dużej różnorodności: użytków, budynków (np. mieszkalnych, inwentarskich, magazynowych, przetwórczych), budowli (np. stawy rybne, melioracje i inne), wycenę nieruchomości rolnej można przeprowadzić przez wydzielenie funkcjonalnych części nieruchomości i dokonania odrębnej ich wyceny.

Podział nieruchomości na funkcjonalne części powinien uwzględniać:

  • granice działek ewidencyjnych,
  • linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
  • różne zasady zagospodarowania lub granice wynikające z innych regulacji.

Wycenę nieruchomości rolnych można przeprowadzić w oparciu o podejście dochodowe, metodę inwestycyjną.

Przy zastosowaniu podejścia dochodowego, dochód z nieruchomości może być określony wyłącznie na podstawie czynszów dzierżawnych. Dochód ten nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy przystępując do wyceny nieruchomości rolnych powinien skorzystać z informacji o nieruchomościach zawartych w niżej wymienionych materiałach i opracowaniach:

  • klasyfikacji gleboznawczej,
  • mapach glebowo – siedliskowych i glebowo – rolniczych,
  • mapach zasobności gleb,
  • dokumentach gospodarczych określających poprawność i poziom agrotechniki,
  • publikacjach specjalistycznych w szczególności uczelni wyższych, instytutów naukowych i innych organizacji zajmujących się rolnictwem, doradztwem rolniczym,
  • dokumentacji określającej zgodność kierunków produkcji rolniczej z planem zagospodarowania przestrzennego,
  • dokumentacji określającej prowadzenie gospodarki na gruntach położonych w strefach szczególnej ochrony środowiska i ochrony przyrody lub strefach ochronnych zakładów przemysłowych i strefach ograniczonego użytkowania,
  • przeznaczeniu nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy.

Rodzaje nieruchomości rolnych

2. Określanie wartości wybranych rodzajów nieruchomości rolnych

Do najczęściej wycenianych rodzajów nieruchomości rolnych należą:

  1. Nieruchomości niezabudowane stanowiące grunty orne i użytki zielone nieprzeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy pod zabudowę.
  2. Nieruchomości rolne zabudowane i przeznaczone pod zabudowę.
  3. Nieruchomości zabudowane stawami rybnymi.
  4. Nieruchomości gruntowe z plantacjami kultur wieloletnich.

Ad a. Nieruchomości niezabudowane stanowiące grunty orne i użytki zielone nieprzeznaczone pod zabudowę.

Przy wycenie gruntów ornych i użytków zielonych stosuje się podejście porównawcze, dochodowe lub mieszane.

Przy wycenie gruntów niezabudowanych i nieprzeznaczonych pod zabudowę, jako jednostkę porównawczą, rekomenduje się hektar.

Wartość nieruchomości rolnych, gruntów ornych zagospodarowanych tj., obsianych lub z częściami składowymi stanowiącymi uprawy zaleca się określić, jako sumę wartości rynkowej gruntu (w stanie bez tych części składowych) i wartości zasiewu lub uprawy.

Wartość nieruchomości rolnych stanowiących grunty odłogowane zaleca się określać w podejściu porównawczym.

W sytuacji, gdy na rynku niezaewidencjonowano zbycia gruntów odłogowanych (brak cen transakcyjnych) zaleca się określenie wartości nieruchomości poprzez ustalenie kosztu przywrócenia tej nieruchomości do stanu racjonalnego użytkowania.

Przy opisie i ocenie stanu wymienionych nieruchomości zaleca się uwzględnianie w szczególności następujących cech:

a) lokalizacja nieruchomości rolnych, położenie i sąsiedztwo;
b) bonitacja – określony poziom zdolności produkcyjnej gleby,
c) różnorodności użytków gruntowych;
d) powierzchni, kształtu nieruchomości i ukształtowania terenu;
e) warunki dojazdowe do nieruchomości, sieć dróg, ich połączenia z miejscami przetwórstwa rolniczego;
f) utrudnienia w prowadzeniu gospodarki rolnej np. kamienistość gruntów rolnych, ew. zabagnienie wysoki poziom wód gruntowych, i inne);
g) kultura rolna.

Wycena użytków zielonych

Przy określaniu wartości użytków zielonych zaleca się objęcie wyceną gruntu wraz z uprawą roślinną.

Opisując stan użytków zielonych zaleca się uwzględnienie następujących jego elementów:

  • lokalizację użytku zielonego,
  • położenie i sąsiedztwo użytku zielonego,
  • skład gatunkowy użytku zielonego,
  • stan porostu roślinnego,
  • poziom produkcji,
  • warunki glebowo-przyrodnicze,
  • wyposażenia użytku zielonego – gruntu w budowle i inne urządzenia.

Wartość użytków zielonych i gruntów ornych zaleca się określać w podejściu porównawczym, a w przypadku braku transakcji rynkowych oraz czynszów dzierżawnych umożliwiających zastosowanie metody porównawczej, do wyceny gruntów ornych i użytków zielonych można zastosować metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

Rzeczoznawca majątkowy stosując podejście porównawcze powinien założyć, że racjonalnie postępujący nabywca nieruchomości rolnej stara się nie zapłacić więcej od nabywców porównawczych obiektów na tym samym mikrorynku i w tym samym okresie /czasie.

Wycena nieruchomości rolnych - standardy.

Ad b. Nieruchomości rolne zabudowane i przeznaczone pod zabudowę.

Do nieruchomości rolnych zabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zalicza się:

  • budynki rolnicze związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym,
  • budowle rolnicze, czyli budowle przeznaczone na potrzeby rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych.

Do budynków rolniczych zalicza się:

  • budynki mieszkalne należące do gospodarstwa rolnego, ściśle związane z produkcją rolną,
  • budynki inwentarskie służące do hodowli zwierząt,
  • budynki inwentarskie służące do przechowywaniu środków produkcji i magazynowania produktów rolniczych,
  • budynki administracyjno-biurowe i socjalne.

Do budowli rolniczych zalicza się:

  • budowle przeznaczone na zbiorniki na płynne odchody zwierzęce,
  • płyty do składowania obornika,
  • silosy na kiszonkę, silosy na zboże i paszę,
  • komory fermentacyjne,
  • zbiorniki biogazu.

Podczas opisu i oceny stanu nieruchomości rolnych zabudowanych lub gruntów przeznaczonych do zabudowy zaleca się uwzględnienie lokalizacji nieruchomości, jej położenia i sąsiedztwo, różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan techniczny i użytkowy, występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy, wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej.

Przy wycenie gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, jako jednostkę porównawczą rekomenduje się metr kwadratowy.

Nieruchomości rolne zabudowane

Ad c. Nieruchomości zabudowane stawami rybnymi.

Nieruchomości rolne zabudowane stawami rybnymi podlegają wycenie podobnie jak nieruchomości rolne niezabudowane. Wartość nieruchomości rolnych zabudowanych stawami rybnymi określa się stosując podejście porównawcze, dochodowe lub kosztowe.

Rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości rolnej zabudowanej stawem rybnym w szczególności powinien uwzględnić takie cechy tej nieruchomości, jak:

  • lokalizacja,
  • położenie,
  • sąsiedztwo,
  • warunki wodne,
  • rodzaj produkcji,
  • wyposażenie w budowle i inne urządzenia.

Do oceny w/w cech można wykorzystać metodę punktową oceny wartości użytkowej stawów.

W przypadku nieruchomości rolnej zabudowanej stawami rybnymi, a przeznaczonymi do likwidacji, rzeczoznawca majątkowy, określając wartość takiej nieruchomości może zastosować podejście mieszane, metodę kosztów likwidacji.

Nieruchomości zabudowane stawami rybnymi

Ad d. Nieruchomości gruntowe z plantacjami kultur wieloletnich.

Wartość nieruchomości gruntowych z plantacjami kultur wieloletnich może być określana jednym z podejść – porównawczym lub dochodowym.

Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej z plantacjami kultur wieloletnich należy uwzględnić następujące elementy:

  • lokalizację plantacji kultur wieloletnich,
  • położenie kultury wieloletniej,
  • sąsiedztwo,
  • gatunek i odmiana kultury wieloletniej,
  • wiek (czas istnienia plantacji kultur wieloletnich),
  • poziom prowadzenia plantacji,
  • warunki glebowo przyrodnicze,
  • wyposażenie w budowle i inne urządzenia,
  • wysokość czynszów.

Do nieruchomości z plantacjami kultur wieloletnich możemy zaliczyć plantacje krzewinkowe, krzewiaste i drzewiaste, a w szczególności sady, plantacje, szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne roślin wieloletnich, które charakteryzują się dłuższym niż jednorocznym okresem produkcji (np. plantacje borówki amerykańskiej czy plantacje porzeczki czarnej).

Wymienione cechy plantacji kultur wieloletnich, takie jak lokalizacja czy sąsiedztwo, mają istotne znaczenie przy zbiorach owoców z wymienionej plantacji. Dobry dojazd do plantacji pozwala nie tylko na sprawny dojazd pracowników do zbioru, ale także transport zebranych owoców do miejsca skupu bądź przerobu.

W przypadku nieruchomości kultur wieloletnich przeznaczonych do likwidacji w całości lub części, można zastosować podejście mieszane metodę kosztów likwidacji.

Przy wycenie plantacji kultur wieloletnich stosuje się podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe.

Wartość plantacji kultur wieloletnich w zależności od celu wyceny określa się odrębnie lub wraz z gruntem.

Określając wartość plantacji kultur wieloletnich rzeczoznawca majątkowy powinien również określić wartość urządzeń i budowli, które służą prawidłowemu rozwojowi kształtu roślin wieloletnich, są to np. słupy zaopatrzone w druty podtrzymujące rośliny, ogrodzenia trwałe, deszczownie itp.

Na potrzeby wyceny plantacji kultur wieloletnich czas istnienia plantacji dzieli się na trzy okresy:

  1. pierwszy okres to założenie i pielęgnacja plantacji. Wartość pierwszego okresu to koszty odtworzenia plantacji (koszty założenia),
  2. drugi okres plantacji to czas początkowego obradzania, a wartość plantacji w tym okresie jest równa poniesionym kosztom i uzyskanym dochodom (metoda kosztowo dochodowa),
  3. trzeci okres plantacji to okres jej likwidacji. Wartość plantacji w tym okresie jest równa kosztom likwidacji – metoda kosztów likwidacji.

Wartość plantacji kultur wieloletnich określa się, jako sumę kosztów jej założenia i pielęgnacji do pierwszych zbiorów oraz wartości utraconych pożytków od dnia, na który określany jest stan plantacji, do końca okresu plonowania.

Określoną wartość pomniejsza się odpowiednio o odpisy amortyzacyjne wynikające z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia, w którym określany jest stan nieruchomości.

Przy zastosowaniu metody kosztów likwidacji plantacji kultur wieloletnich jej odrębna wartość określana jest przy założeniu doprowadzenia gruntu do stanu umożliwiającego dalsze rolnicze
wykorzystanie, najczęściej na cele produkcji roślinnej.

Nieruchomości rolne z plantacjami

Określanie wartości upraw i zasiewów

Uprawy i zasiewy to rolnicze plantacje roślinne jednoroczne zwane ozimymi i jarymi. W szczególnych przypadkach do upraw zaliczyć można plantacje roślin dwuletnich, które wydają plon w drugim roku uprawy.

Wartość upraw i zasiewów określana jest w zależności od fazy cyklu wegetacyjnego, jako wartość rynkowa spodziewanych pożytków naturalnych lub kosztów poniesionych nakładów.

Wycenę upraw i zasiewów można przeprowadzić dzieląc czas prowadzenia uprawy na dwa okresy, tj.:

  • okres uprawy, w którym poniesiono koszty wysiewu lub posadzenia roślin, wartość uprawy z tego okresu stanowi sumę poniesionych nakładów – kosztów,
  • okres drugi to czas istnienia zasiewów, który liczony jest od chwili wysiewu nasion do zbioru plonów.

W przypadku, gdy po wysiewie nasion (lub posadzeniu) i wschodach roślin określenie wielkości pożytków jest niemożliwe lub trudne do ustalenia, wówczas do określenia wartości przyjmuje się koszty poniesionych nakładów, przy uwzględnieniu warunków racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz faktycznie poniesionych nakładów, w tym z uwzględnieniem ich jakości.

Przeczytaj: Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
  3. Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
  4. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych – “Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) – Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny KSWS – Wycena nieruchomości Rolnych”.

Foto: Unsplash.com, Pixabay.com.

Udostępnij: