Wycena nieruchomości zabytkowych

240
0
Udostępnij:
Wycena nieruchomości zabytkowych
Głosów: 9 (śr. 4.8)

Kiedy nieruchomość jest zabytkiem?

Zgodnie z Ustawą z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, Art. 3 pkt. 1:

„zabytkiem jest nieruchomość lub rzecz ruchoma, będąca świadectwem minionej epoki lub zdarzeń, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na ich wartość historyczną, artystyczną lub naukową.”

Nieruchomość uznana za zabytkową jest:

  • wpisana do rejestru zabytków prowadzonego przez konserwatora zabytków,
  • objęta ewidencją zabytków,
  • inna, jeżeli z przepisów szczególnych prawa wynika jej szczególny charakter dla dziedzictwa kulturowego.

„Zabytek powinien pełnić istotną rolę w wyjaśnianiu znaczenia przeszłych zdarzeń, być wysoko oceniany ze względu na indywidualnie odczuwane piękno i walory artystyczne, bądź służyć do weryfikacji hipotez czy badań naukowych. Posiadanie powyższych przymiotów przez dany obiekt jest kwestią dowodową, dlatego w wielu postępowaniach inwestorzy, jak i organy administracji, uzyskują opinie mające udowodnić, lub zaprzeczyć, iż dany obiekt posiada cechy zabytku” – wyjaśnia radca prawny, mec. Marcin Studziński.

Podstawy prawne określające zasady wyceny nieruchomości zabytkowych

Podstawę wyceny nieruchomości zabytkowych stanowi Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W Art. 149 niniejszej ustawy czytamy, że:

„Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów”.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości zabytkowych określa natomiast Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego oraz standardy PFSRM V.3 “Wycena nieruchomości zabytkowych”.

Przeczytaj: Na czym polega wycena nieruchomości?

Źródła danych o nieruchomości zabytkowej

Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Określenia wartości nieruchomości zabytkowych dokonują rzeczoznawcy majątkowi.

Rzeczoznawca majątkowy przystępując do wyceny każdej nieruchomości powinien sprawdzić, czy dana nieruchomość nie posiada cech nieruchomości zabytkowej.

Źródłem danych o nieruchomości zabytkowej są informacje gromadzone przez konserwatora zabytków. Każda nieruchomość uznana za zabytek posiada swój numer w rejestrze, jak również zbiór dokumentów określających tę nieruchomość.

Zbiory dokumentów dotyczące danej nieruchomości określają stan nieruchomości, jej wartość historyczną i kulturową oraz zakres przewidywanych prac konserwatorskich.

Do szczególnych dokumentów prowadzonych przez konserwatora zabytków, a określających nieruchomość należą:

  • decyzja o uznaniu dobra kultury za zabytek,
  • karta ewidencyjna (tzw. biała karta),
  • dokumentacja ikonograficzna i fotograficzna,
  • dokumentacja historyczna,
  • dokumentacja inwentaryzacyjna rysunkowa i opisowa,
  • dokumentacja prawna,
  • dokumentacja techniczna projektowa przewidywanych robót konserwatorskich i budowlanych,
  • akta przeprowadzonych dotychczas robót konserwatorskich, kosztorysy powykonawcze ponoszonych nakładów inwestycyjnych na roboty konserwatorskie z podaniem źródła ich finansowania,
  • inne dokumenty określające szczególne cechy nieruchomości zabytkowej.

Rzeczoznawca majątkowy przystępując do określenia wartości nieruchomości o statusie „zabytek”, powinien uzyskać opinię konserwatora zabytków w zakresie przeznaczenia i sposobu użytkowania przedmiotowej nieruchomości. Opinia konserwatora zabytków powinna w swej treści uwzględniać zasady opieki nad zabytkami.

W przypadku szacowania przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości typu:

  • historyczne założenia parkowe,
  • historyczne założenia parkowo – ogrodowe,
  • inne zabytkowe zespoły przyrodnicze,
  • elementy punktowe i liniowe posiadające wartość historyczną, bądź będące pomnikami przyrody lub składnikami krajobrazu chronionego (pojedyncze drzewa, grupy drzew, zadrzewienia pasowe, alejowe, żywopłoty i inne),
  • elementy powierzchniowe (lasy, zadrzewienia, wrzosowiska, jeziora i stawy, strefy brzegowe cieków wodnych i inne)

zaleca się, aby przed przystąpieniem do wyceny, rzeczoznawca majątkowy uzyskał od konserwatora przyrody opinię w zakresie form ochrony wymienionych obiektów przyrodniczych.

Wartość nieruchomości zabytkowej, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, powinna być szacowana jako wartość integralna gruntu oraz jej części składowych ze szczególnym uwzględnieniem otoczenia, i bardzo cennych wartości dodanych tj. krajobrazu oraz widoków przyrodniczych.

Wycena nieruchomości zabytkowych - dworek.

Określanie wartości rynkowej nieruchomości zabytkowej

W procesie wyceny nieruchomości zabytkowej, rzeczoznawca majątkowy powinien dokonać wyboru odpowiedniego podejścia metody i techniki szacowania nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy określając wartość rynkową nieruchomości zabytkowej stosuje najczęściej podejście dochodowe lub porównawcze.

Podejście dochodowe

W przypadku, gdy nieruchomość zabytkowa przynosi dochód, wartość rynkowa tej nieruchomości określana jest przy zastosowaniu podejścia dochodowego przy wykorzystaniu metod i technik właściwych do tego podejścia.

W procesie wyceny przy zastosowaniu podejścia dochodowego rzeczoznawca majątkowy musi określić zarówno wartość korzyści, jakich może się spodziewać, jak również określić koszty związane z ochroną nieruchomości zabytkowej wynikające z przepisów szczególnych.

Podejście dochodowe przy wycenie nieruchomości zabytkowych powinno być ograniczone do przypadków szczególnych, tych, które w dniu wyceny posiadają charakter obiektu komercyjnego.

Podejście porównawcze

Wartość rynkowa nieruchomości zabytkowych może być określona również przy zastosowaniu podejścia porównawczego. W podejściu tym istotnym jest, aby na rynku nieruchomości (rejestr cen transakcyjnych w starostwie) istniały ceny transakcyjne nieruchomości podobnych.

W procesie wyceny nieruchomości zabytkowej przy zastosowaniu podejścia porównawczego należy pominąć te nieruchomości, które zostały zbyte na warunkach szczególnych z uwzględnieniem warunków wynikających ze szczególnych przepisów prawa.

W wyjątkowych przypadkach dopuszcza się wycenę nieruchomości zabytkowych przy zastosowaniu metody:

  • kosztów likwidacji nieruchomości zabytkowej. Metoda ta może być zastosowana tylko wówczas, gdy służby nadzoru budowlanego wydały decyzję o rozbiórce nieruchomości, przy akceptacji konserwatora zabytków,
  • techniki wskaźnikowej, dotyczącej niewielkich obiektów budowlanych o prostej funkcji użytkowej, pozbawionych cech stylowych.

Przeczytaj: Wartość rynkowa nieruchomości

Wycena nieruchomości zabytkowych - stary dom.

Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości zabytkowej

Wartość odtworzeniowa nieruchomości zabytkowej jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Wartość odtworzeniową nieruchomości zabytkowej stanowi sumę wartości rynkowej gruntu i kosztów odtworzenia poszczególnych części składowych elementów nieruchomości (budynki, budowle i inne elementy zagospodarowania przestrzennego trwale związane z gruntem w tym także elementy przyrodnicze).

Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się przy zastosowaniu odpowiednio:

  • podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, do wyceny gruntu, jako kosztu jego nabycia,
  • podejścia kosztowego, do określania wartości odtworzeniowej części składowych nieruchomości.

Przeczytaj: Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
  2. Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
  3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.
  4. Standard PFSRM V.3 “Wycena nieruchomości zabytkowych” – opracowanie standardu wykonano w zespole: Adam Eliasiewicz (kierownik zespołu), Stanisława Kalus, Andrzej Kalus, Zdzisław Małecki, Tomasz Telega. Standard zatwierdzony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 7 marca 1998 r.

Foto: Pixabay.com

Udostępnij: